Culiacán, como capital de Sinaloa, ha sido tradicionalmente un mercado con alta demanda de vivienda residencial y proyectos inmobiliarios variados
En los últimos años, sin embargo, ha vivido altibajos influidos por factores económicos, de seguridad, oferta acumulada y políticas de vivienda que están moldeando nuevas dinámicas para inversionistas y compradores. De acuerdo con Juárez, (2025), la Cámara Nacional de la Vivienda (CANADEVI) reportó una caída de hasta el 80 % en la colocación de viviendas nuevas en Culiacán, atribuyéndola a inseguridad, cancelaciones y dificultades de crédito. Y Villegas (2025) en su nota dice que la Asociación Inmobiliaria de Sinaloa (AISIN) informó que las residencias de nivel residencial alto (más de 3 millones de pesos) han registrado una contracción de hasta 80 % en ventas en el último año en Culiacán, lo que viene a dar oportunidades de inversión. Este artículo explora el dinamismo de actividad de compra y venta de vivienda, por lo cual, ofrece una guía práctica, con el siguiente contenido:
- Contexto local: oferta, demanda y tendencias recientes en Culiacán.
- Factores que influyen especialmente en Culiacán
- Estrategias e instrumentos específicos para Culiacán.
- Ejemplos concretos locales
- Riesgos locales y señales de alerta en Culiacán
- Consejos prácticos para invertir o comprar en Culiacán
- Mapa de colonias de Culiacán según plusvalía
- Ejemplo práctico y detallado para calcular el precio de venta de una casa en Culiacán
- Para saber si una inversión inmobiliaria es rentable o no, calcular su Cap Rate.
1. Contexto local: oferta, demanda y tendencias recientes en Culiacán
Caída en ventas y afectaciones por violencia
- Se reporta que la venta de vivienda nueva ha caído hasta 70 % en la ciudad, según datos de la Cámara Nacional de Vivienda (CANADEVI). (Mariscal 2025)
- Los desarrolladores han ofrecido descuentos de hasta 500 000 pesos en viviendas de mayor valor (más de 4-5 millones de pesos), para mover inventario no vendido. (Mariscal 2025)
- En zonas residenciales de alto valor la plusvalía ha sido afectada, con propietarios reportando que precios bajaron o se estancaron; la inseguridad es uno de los factores citados. (Mariscal 2025)
Precios de vivienda por tipo, zona y superficie
- En Culiacán los precios por metro cuadrado varían bastante según tipo de inmueble:
Departamentos (venta) Precio promedio /m² aproximado 31,794 MXN/m² Properstar (2025).
Eso significa que hay tantas propiedades más caras que 31.794 MXN/m² como más baratas.
Casas (venta) Precio promedio /m² aproximado 16 500 20 500 MXN/m² Properstar (2025).
En zonas medias a altas; en zonas “plusvalía alta” se ubican precios aún mayores.
Depende de colonia, servicios, estado del inmueble y cercanía a centros urbanos.
- En colonias de plusvalía, un ejemplo es Amorada, donde un departamento de Aprox. 62 m² se oferta por $1,580,000 MXN, lo que da un precio cercano a $ 26,340MXN/m². (Propiedades, 2025)
- En zonas altas, casas de 3-4 recámaras pueden costar entre $3,000,000 a más de $5,000,000 MXN, dependiendo del terreno, calidades y ubicación. (Mitula, 2025)
Precios de terrenos
- El costo de terrenos en Culiacán muestra una brecha amplia: desde aprox. $400-500 MXN/m² en zonas poco desarrolladas o periféricas, hasta $20,000 MXN/m² aproximadamente en zonas con alto valor catastral. (Azteca Sinaloa, 2025)
- Ello refleja fuertemente la importancia de ubicación, servicios disponibles, accesos, tamaño, topografía y uso de suelo. (Azteca Sinaloa, 2025)
Programas de vivienda social
- El gobierno federal, mediante Infonavit y Conavi, tiene proyectada la construcción de 6,000 viviendas de interés social en Culiacán, ubicadas en sectores como La Conquista, Villas del Río y San Fermín, que tienen buena conectividad y acceso a servicios básicos. (Debate 2025)
- Además, desarrolladores privados como Impulsa Inmuebles han entregado ya más de 13,000 viviendas en la ciudad, lo que implica una oferta creciente que debe analizarse frente a la demanda real. (Reyes 2025)
2. Factores que influyen especialmente en Culiacán
Los elementos generales que afectan cualquier mercado inmobiliario se ven en Culiacán bajo ciertas particularidades:
Seguridad e percepción de riesgo: La violencia ha moderado la demanda, especialmente en segmentos residenciales de alto costo, lo que obliga a los vendedores a ofrecer incentivos. (Mariscal 2025)
Oferta acumulada vs liquidez: Muchos desarrollos privados tienen inventario sin vender, lo cual presiona para bajar precios o incluir bonos/promociones para mover unidades. (Mariscal 2025)
Terreno disponible y usos del suelo: Las zonas de periferia tienen terrenos baratos, pero suelen demandar inversión en servicios, vialidades, y transporte; esto afecta la plusvalía futura. En zonas céntricas o bien conectadas, ese diferencial de precio es alto, pero la compra inicial también lo es.
Políticas públicas de vivienda: La construcción de vivienda social tiene doble efecto: satisface demanda básica, pero también compite con segmentos medios por ubicación y servicios, lo que puede desplazar a quienes buscan vivienda de mercado libre.
3. Estrategias e instrumentos específicos para Culiacán
Basado en el panorama local, estas son algunas estrategias útiles para quienes están pensando en invertir o comprar en Culiacán.
Para inversionistas
- Buscar proyectos en colonias emergentes con infraestructura en desarrollo, donde los costos de terreno son menores pero la plusvalía puede crecer conforme se consolide la zona.
- Observar desarrollos con alta oferta de vivienda media y residencial que tienen inventario alto, para buscar unidades en promoción o descuentos.
- Evaluar participación en vivienda social: aunque los rendimientos suelen ser más bajos, pueden tener menor riesgo si están bien ubicados y con servicios.
- Realizar un análisis de flujo de caja muy estricto: en zonas con inseguridad o con percepción negativa, la vacancia o demora en venta podría ser mayor.
Para compradores
- Priorizar ubicación: conexiones con transporte, accesos viales, servicios, seguridad. Un ahorro en precio inicial puede costar mucho en servicios, transporte y calidad de vida si el inmueble está lejos o mal comunicado.
- Verificar estado físico de la propiedad, costos de mantenimiento, impuestos, escrituración.
- Negociar: cuando hay inventario acumulado, los desarrolladores pueden estar dispuestos a ofrecer bonos, descuentos o financiamiento especial.
- Considerar alternativas de vivienda de interés social si tu presupuesto está limitado, pero también estar consciente de que podrían estar en zonas de menor plusvalía futura.
4. Ejemplos concretos locales
Ejemplo A: Departamento en Amorada
Departamento nuevo de 62 m² en la zona de Amorada, con 2 recámaras, 2 baños, amenidades básicas, en edificio con roof garden comunitario. Precio: $1,580,000 MXN. Eso equivale a unos 26,340 MXN/m². Esta zona tiene demanda por su plusvalía y servicios. (Propiedades, 2025)
Ejemplo B: Descuentos en vivienda de lujo
En casas residenciales de más de 4-5 millones de pesos, algunos desarrolladores han aplicado bonos de hasta 500 mil pesos para incentivar la compra, como respuesta a la caída en ventas producida por la inseguridad y la cautela de los bancos para otorgar créditos. (Mariscal 2025)
Ejemplo C: Terrenos con gran diferencia de precio
Terreno de periferia: precios de $400-500 MXN/m² aproximadamente (zonas poco desarrolladas). Frente a terrenos en zonas de alto valor catastral, que pueden alcanzar los $20,000 MXN/m² aproximadamente. Esa diferencia puede significar quintuplicar o más el precio de compra, y afectar significativamente plusvalía esperada. (Azteca Sinaloa, 2025)
5. Riesgos locales y señales de alerta en Culiacán
- La inseguridad no solo reduce la demanda, sino que puede generar descuentos de riesgo (“descuento de inseguridad”) que disminuyen el valor real de reventa.
- Caída pronunciada en ventas nuevas indica que muchas viviendas podrían estar estancadas como stock sin vender, lo que puede generar presión bajista en precios si la oferta sigue creciendo.
- Las políticas de crédito hipotecario pueden endurecerse, lo que reduce la cantidad de compradores que califican o están dispuestos a asumir deuda.
- Costos asociados ocultos: servicios, mantenimiento, infraestructura no terminada, loteo, servicios públicos. Las zonas nuevas muchas veces no tienen todo instalado al momento de la entrega.
- Expectativas de plusvalía no cumplidas: si una zona no recibe las mejoras de infraestructura prometidas, transporte ni espacios públicos, etc., la plusvalía puede permanecer estancada o incluso disminuir.
6. Consejos prácticos para invertir o comprar en Culiacán
Hacer un estudio micro local: más allá de Culiacán en general, analiza colonias específicas: cuánto cuestan inmuebles usados, cuántas propiedades están en venta, qué tan rápido se venden.
Visitar el inmueble y su entorno: tráfico, servicios cercanos, seguridad, ruido, acceso al transporte.
Presupuesto contable completo: no solo precio de compra, sino todos los costos asociados: escrituración, comisiones, impuestos, mantenimiento, posibles mejoras, seguros.
Analizar financiamiento disponible: Infonavit, bancos, créditos puente, posibles subsidios; comparar costos efectivos de interés, plazos y obligaciones.
Evaluar horizonte de inversión: si buscas rentar vs vender más tarde, cuánto tiempo estimas mantener la propiedad; generalmente en Culiacán un horizonte de 5-10 años puede ser prudente para plusvalías reales.
Diversificar: si el capital lo permite, no poner todo en una sola propiedad o zona; combinar vivienda de distintos niveles (media, residencial), o invertir parcialmente en vivienda social si aplicable.
Estar al tanto de planes de desarrollo e infraestructura: nuevas vías, ampliaciones, transporte público, servicios, equipamientos urbanos; estos elementos suelen impulsar fuertemente la plusvalía futura.
Negociar y ser flexible: dada la caída en ventas y la acumulación de inventario, los vendedores privados o desarrolladores podrían estar dispuestos a descuentos, bonos u otros incentivos.
7. Mapa de colonias de Culiacán según plusvalía
La siguiente tabla comparativa está organizada con las colonias en cuatro categorías, basadas en:
- Precio promedio de vivienda / m²
- Demanda (ofertas, velocidad de venta)
- Servicios, infraestructura, ubicación
- Seguridad / percepción de riesgos
- Potencial de crecimiento (infraestructura planeada, nuevos fraccionamientos)
Es importante mencionar que en la siguiente tabla comparativa se consideró información hasta el mes de octubre de 2025 por lo que se debe de revisar al momento de leer las páginas compartidas, ya que los datos analizados van cambiando en tiempo real, lo que hace que la decisión cambie de acuerdo con el estatus planteado.
Datos y ejemplos recientes que sustentan esta clasificación
Precios por m² Según Properstar, el precio medio de apartamentos en Culiacán es de aproximadamente 31,794 MXN/m², y para casas 16,540 - 16,600 MXN/m².
Esto sugiere que las colonias que tienen precios significativamente por encima del promedio de casas/apartamentos se ubican dentro de la categoría alta plusvalía. Properstar (2025)
Zonas recomendadas con alta plusvalía. C1 Inmobiliaria (2025) reporta que Las Quintas, Chapultepec, La Primavera y Amorada Residencial son zonas con alta plusvalía, excelente ubicación y calidad de vida. También se menciona que Colinas de San Miguel ha mostrado plusvalía constante, cerca de 7-9 % anual, en residencias de nivel medio alto.
Zonas emergentes. Fraccionamientos como Real del Valle y El Palmito se identifican como emergentes, con precios más accesibles y buen potencial futuro. C1inmobiliaria (2025).
Ejemplos de precios elevados y contrastes. En la Colonia Chapultepec, se ofrece una casa por aproximadamente $13,500,000 MXN en uno de los anuncios más visibles. Esto demuestra que en algunas colonias el precio puede ser muy alto, lo que confirma que Chapultepec es de alta plusvalía. Gliinmobiliaria (2025).
En colonias de menor plusvalía, los precios pueden estar muy por debajo de ese tipo de rangos. Por ejemplo, casas en Loma Linda, Progreso, Infonavit Humaya en rangos de aproximadamente $700,000 a $1.2 millones MXN para vivienda más modesta. C1inmobiliaria (2025).
8. Ejemplo práctico y detallado para calcular el precio de venta de una casa en Culiacán,
Con fórmulas claras y 3 escenarios distintos (conservador, realista y optimista), considerando variables clave como:
- Valor por metro cuadrado de la zona
- Tamaño del terreno y construcción
- Mejoras y gastos
- Margen de utilidad deseado
- Plusvalía o depreciación
- Costos de cierre (notaría, impuestos, comisión, etc.)
Fórmula base para calcular el precio de venta
Precio de venta = [(m² de construcción × valor m² zona) + (m² de terreno × valor m² zona)]
+ mejoras - depreciación
+ utilidad deseada
+ costos indirectos
También puede simplificarse así:
Precio de venta = Costo total + Margen de utilidad + Costos de cierre
Supuestos para el ejemplo
Ubicación: Zona media-alta de Culiacán (por ejemplo Stanza Bellavista o La Conquista)
Tamaño del terreno: 160 m²
Construcción: 120 m²
Valor del m² en la zona (promedio):
Terreno: $5,000 MXN/m²
Construcción: $10,000 MXN/m²
Gastos en mejoras: $150,000 MXN (ej. cocina integral, jardín, piso, minisplits)
Depreciación estimada: $50,000 MXN (por desgaste)
Margen de utilidad deseado: 15 %
Costos de cierre: 6 % del precio de venta (comisiones, notaría, impuestos, etc.)
Escenarios
Escenario 1: Conservador (mercado lento)
Paso 1: Costo base (sin utilidad ni cierre)
Terreno: 160 m² × $5,000 = $800,000
Construcción: 120 m² × $10,000 = $1,200,000
Subtotal: $2,000,000
+ Mejoras: $150,000
- Depreciación: $50,000
= Costo total: $2,100,000
Paso 2: Utilidad conservadora (10 %)
Utilidad: $2,100,000 × 10 % = $210,000
Subtotal con utilidad: $2,310,000
Paso 3: Costos de cierre (6 %)
Cierre: $2,310,000 × 6 % = $138,600
Precio final: $2,310,000 + $138,600 = $2,448,600
Precio de venta estimado (conservador): $2,450,000
Escenario 2: Realista (valor de mercado promedio)
Paso 1: Costo base (sin utilidad ni cierre)
Terreno: 160 m² × $5,000 = $800,000
Construcción: 120 m² × $10,000 = $1,200,000
Subtotal: $2,000,000
+ Mejoras: $150,000
- Depreciación: $50,000
= Costo total: $2,100,000
Paso 2: Utilidad Realista (15%)
Utilidad: $2,100,000 × 15 % = $315,000
Subtotal: $2,415,000
Paso 3: Cierre: $2,415,000 × 6 % = $144,900
Precio final: $2,415,000 + $144,900 = $2,559,900
Precio de venta estimado (realista): $2,560,000
Escenario 3: Optimista (zona con plusvalía)
Paso 1: Supongamos que la zona tuvo una plusvalía del 10 % en el último año.
Costo total ajustado por plusvalía: $2,100,000 × 1.10 = $2,310,000
Paso 2: Utilidad: $2,310,000 × 20 % = $462,000
Subtotal: $2,772,000
Paso 3: Cierre: $2,772,000 × 6 % = $166,320
Precio final: $2,772,000 + $166,320 = $2,938,320
Precio de venta estimado (optimista): $2,940,000
Comparación final
Notas importantes
Si vendes a través de un agente inmobiliario, puede haber una comisión del 3 – 5 %.
Si la propiedad está hipotecada o con crédito Infonavit/Fovissste, puede haber cargos adicionales al vender.
Si el mercado está lento, es probable que tengas que ajustar a la baja y ofrecer incentivos (muebles, escritura gratis, etc.).
9.Para saber si una inversión inmobiliaria es rentable o no, calcular su Cap Rate.
Primeramente, definir que es el Cap Rate, esta e s una fórmula usada por inversionistas para saber qué porcentaje de retorno anual obtendrían de una propiedad en función de los ingresos netos que genera y su precio de compra. La tasa de capitalización (Cap Rate) se calcula dividiendo el ingreso operativo neto entre el valor de la propiedad (Investopedia, 2024).
Fórmula: Cap Rate=(Ingreso Neto Operativo (INO)/Valor de la propiedad) ×100
Ingreso Neto Operativo (INO) = ingresos por rentas – gastos operativos anuales (mantenimiento, seguros, predial, etc.)
Valor de la propiedad = lo que pagas por la propiedad
Ejemplo realista: Casa en Culiacán
Datos del inmueble:
Ubicación: Colinas de San Miguel (zona media-alta de Culiacán)
Valor de la propiedad: $2,300,000 MXN
Renta mensual estimada: $14,000 MXN
Gastos operativos anuales:
Mantenimiento y reparaciones: $7,000
Predial: $2,500
Seguro de casa: $3,500
Otros (vacancia promedio del 5 % anual): aproximadamente $8,400
Paso a paso
1. Calcular ingresos anuales por renta
$14,000×12=$168,000 MXN
2. Sumar gastos operativos anuales
7,000+2,500+3,500+8,400=$21,400
3. Ingreso Neto Operativo (INO)
168,000−21,400=$146,600
4. Aplicar fórmula de Cap Rate
Cap Rate=(146,600/2,300,000)×100=6.37%
Interpretación del resultado
Cap Rate de 6.37 % es bueno en una zona de crecimiento como Colinas de San Miguel si además se espera plusvalía (aumento del valor de la propiedad).
En México, un Cap Rate “decente” para propiedades residenciales suele estar entre 5 % y 8 %. Más del 9 % ya se considera excelente, aunque puede implicar mayores riesgos (por ubicación o tipo de arrendatario).
Para mejorar el Cap Rate, se puede atender lo siguiente:
- Comprar por debajo del valor de mercado (precio menor → cap rate sube).
- Optimizar gastos (reducir vacancia, mantenimiento preventivo).
- Subir renta si el mercado lo permite.
- Agregar un segundo ingreso (ej. renta de cochera, paneles solares, etc.).
El Cap Rate es una herramienta rápida para saber si vale la pena invertir. No lo es todo, pero combinada con análisis de plusvalía, riesgos y liquidez, te da una visión más completa.
Para el segmento industrial en México, la tasa promedio ronda el 7.2 %. (PGIM Real Estate, 2024). Otro reporte indica para oficinas, industrial y retail en México: oficinas aprox. 8.75 %, industrial aprox. 8.20 %, retail aprox. 11.0 %. (SiiLA, 2024).
Comparto los valores estimados de tasa de capitalización (cap rate) para México, por tipo de activo. Los valores pueden variar según ubicación, calidad del inmueble, plazo de arrendamiento y moneda.
Observaciones importantes
El valor de aprox. 7.2 % para industrial proviene de un reporte de PGIM Real Estate para 2025. Real Estate. (2024).
Los rangos para oficinas y otras clases de activo provienen de reportes de mercado y deben considerarse como estimaciones generales.
Las diferencias en los rangos (por ejemplo, oficinas aprox. 8-11 % vs industrial aprox. 6-8.5 %) reflejan distintos niveles de riesgo, ocupación, tipo de arrendatario, y localización (CDMX versus otras ciudades).
Es recomendable obtener datos específicos para la ciudad (por ejemplo: CDMX, Monterrey, Guadalajara) y para el tipo exacto de inmueble (clase A, B, etc) debido a la variabilidad.
Conclusión
En Culiacán, el mercado inmobiliario refleja una situación mixta: por un lado, existe demanda y plusvalía en zonas bien ubicadas, con servicios y seguridad; por otro lado, los factores de inseguridad, la caída en ventas y la oferta acumulada generan riesgos reales para quienes compran o invierten sin medir bien.
Para que una inversión haya sido buena en Culiacán, es clave que se tome en cuenta micronivel (colonia, servicios, seguridad), que se tenga un horizonte temporal suficiente, que se consideren todos los costos reales, y que no se sobrevalore la potencial plusvalía basándose solo en expectativas.
Referencias bibliográficas:
- Azteca Sinaloa (2025). ¿Cuánto cuesta un terrenito en Culiacán? Así están los precios; averigua si te alcanza. Azteca Sinaloa. Recuperado de https://www.aztecasinaloa.com/noticias/cuanto-cuesta-un-terreno-en-culiacan-estos-son-los-precios-por-metro-en-zonas-la
- Crea Soluciones (s.f.). Estudios de mercado inmobiliario. Linkedin. Recuperado de https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7356715268443680771/
- C1inmobiliaria (2025, junio 8). Casas en venta Culiacán 2025: Zonas recomendadas, precios y consejos para comprar con éxito. C1inmobiliaria. Recuperado de https://c1inmobiliaria.com/casas-en-venta-culiacan/
- El Noroeste (2025). Ha desarrollado Impulsa Inmuebles más de 13 mil viviendas en Culiacán, Mazatlán y el Bajío. El Noroeste. Recuperado de https://www.noroeste.com.mx/hubnegocios/ha-desarrollado-impulsa-inmuebles-mas-de-13-mil-viviendas-en-culiacan-mazatlan-y-el-bajio-GO12493656
- Gliinmobiliaria (2025). Casa en venta en la colonia Chapultepec. Gliinmobiliaria. Recuperado de https://gliinmobiliaria.wiggot.com/detalle-de-propiedad/pnDA8Fq
- Investopedia. (2024). Capitalization rate (Cap Rate). In Investopedia. Recuperado de https://www.investopedia.com/terms/c/capitalizationrate.asp
- Juárez, N. (2025, 26 de septiembre). Caída histórica en ventas de viviendas afecta a Culiacán y Mazatlán: CANADEVI. Recuperado de https://rinoticias.com/2025/09/26/caida-historica-en-ventas-de-viviendas-afecta-a-culiacan-y-mazatlan-canadevi/
- Latamcaprates (s.f.). Cap rates report June, 2019. Latamcaprates. Recuperado de https://latamcaprates.colliers.com/home/
- Mariscal, S. (2025, agosto 2). Violencia afecta plusvalía de vivienda en Culiacán: precios caen hasta en medio millón de peso. Luz Noticias. Recuperado de https://www.luznoticias.mx/2025-08-02/sinaloa/violencia-afecta-plusvalia-de-vivienda-en-culiacan-precios-caen-hasta-en-medio-millon-de-pesos/254494
- Mitula (2025) Recuperado de https://casas.mitula.mx/find?operationType=sell&propertyType=house&geoId=mitula-MX-poblacion-0000533137
- PGIM Real Estate. (2024). 2025 Real Estate Outlook – Mexico Real Estate Market (pp. …). https://www.pgim.com/content/dam/pgim/us/en/pgim-real-estate/active/documents/outlooks/2025_Mexico_Real_Estate_Outlook.pdf cdn.pficdn.com+1
- Properstar (2025). Culiacán Rosales: evolución del precio de la vivienda en venta y alquiler. Properstar. Recuperado de https://www.properstar.com.mx/mexico/culiacan-rosales/precio-vivienda
- Propiedades (2025). Venta de departamento en Amorada, Culiacán, Sinaloa, Colonia Amorada C.P. 80014. Inicio/Sinaloa/Culiacán/Amorada/Venta/Departamentos. Propiedades. Recuperado de https://propiedades.com/inmuebles/departamento-en-venta-amorada-culiacan-sinaloa-amorada-sinaloa-26156344
- Reyes, B. (2025, mayo 6). En estos sectores de Culiacán se construyen las casas del plan nacional de vivienda. Debate. Recuperado de https://www.debate.com.mx/sinaloa/culiacan/En-estos-sectores-de-Culiacan-se-construiran-las-casas-del-Plan-Nacional-de-vivienda-20250525-0066.html
- SiiLA. (2024). Op-ed: Cap rates & Q3 (Informe del mercado inmobiliario, México). https://siila.com.mx/news/op-ed-cap-rates-q3/5572/lang/en
- Villegas, L. (2025, 13 de octubre). Venta de residencias cae 80 % en Culiacán, confirma Asociación Inmobiliaria de Sinaloa. Debate. Recuperado de https://www.debate.com.mx/sinaloa/culiacan/Venta-de-residencias-cae-80-en-Culiacan-confirma-Asociacion-Inmobiliaria-de-Sinaloa-20251013-0066.html