EL CRECIMIENTO DE LAS CIUDADES Y EL PRECIO DE LAS CASAS

Los bienes raíces han sido una gran inversión durante tanto tiempo que la gente piensa que siempre lo será.

Poderosas fuerzas han estado elevando los precios de la vivienda durante décadas.

Pero ahora están agotándose, e incluso revirtiéndose.

A medida que pasa el tiempo, los precios de la vivienda podrían reducirse.

Para entender esto, necesitamos una regla muy simple: la ley de la oferta y la demanda.

Este artículo se refiere principalmente a las economías desarrolladas.

¿Siempre han subido los precios de la vivienda?

No.

Pero usted no lo sabría, porque toda su vida, los precios de la vivienda han aumentado:

Nuestra memoria viva de los precios de la vivienda sólo se remonta a la década de 1950.Desde ese tiempo, los precios reales de la vivienda se han cuadruplicado.

Pero ¿qué pasa si miramos un poco más atrás en el tiempo?

¡Los precios sólo empezaron a subir después de 1950!

Los datos incluso más antiguos se vuelven un poco más irregulares porque pocos países tienen buenos registros, pero el hallazgo en general se mantiene. 

Los precios de la vivienda solían ser muy estables. Entonces, ¿por qué crecieron tan dramáticamente en los últimos tiempos?

Simplemente porque la demanda ha superado a la oferta.

¿Qué impulsa la demanda de vivienda?

1. Crecimiento demográfico

Cuanta más gente haya, más viviendas necesitaremos para albergarlas.

Es cierto que la población ha crecido desde que éramos cazadores-recolectores, pero en los últimos tiempos se ha disparado de maneras que nos cuesta comprender:

• Más gente significaba más demanda de vivienda. 
• ¿Pero continuará esta tendencia? 
• Como probablemente puedas suponer, no será así.

Las poblaciones de Japón, China y Europa ya se están reduciendo.

Estados Unidos está creciendo principalmente debido a la inmigración, pero incluso allí, la tasa de crecimiento será menor en el futuro que en el pasado. Eso es cierto para todo el mundo.

Por supuesto, todo esto está impulsado por la tasa de fertilidad, que se está reduciendo en todo el mundo.Ya está por debajo de la tasa de reemplazo en la mayoría de los países y probablemente así será en todos ellos.En unos 30 o 40 años la población mundial dejará de crecer y se empezará a reducir.Por primera vez en la historia.

Para ser explícito: más gente significa precios de vivienda más altos.

Bien, uno de los mayores impulsores del aumento de los precios inmobiliarios fue simplemente el mayor número de personas. Pero no es sólo eso. ¡También todos querían vivir en los mismos lugares!

2. Urbanización

Cada vez más personas quieren vivir en ciudades, ¡pero es un fenómeno bastante reciente! En casi todos los países, a mediados del siglo XIX, ¡menos del 20% de la población era urbana!

Cuando todo el mundo empezó a trasladarse a las ciudades, aumentó la demanda de viviendas urbanas y con ella los precio.Cuanto más densa era la zona, mayores eran los precios.

La tasa de urbanización no puede seguir aumentando para siempre. Cuando pasó de 10% en 1800 a 90% en 2020, fue un aumento de nueve veces. A partir de ahí, como máximo puede llegar al 100%, lo que supone sólo un aumento del 10%. Por lo tanto, este enorme impulsor de la demanda de suelo urbano que ha existido durante 200 años ahora está muerto en los países desarrollados, e incluso podría revertirse si se toma en cuenta el trabajo remoto.

Bien, solíamos tener más personas que querían vivir en el mismo lugar en los últimos 200 años, y especialmente en los últimos 75.

¡Pero también querían estar menos concurridos!

3. Tamaño del hogar

El número de personas por hogar se ha reducido drásticamente en los últimos siglos:

Si nos centramos en los años más recientes, veremos que esta tendencia también se ha detenido o incluso se ha revertido. El deseo de vivir en hogares con menos miembros de la familia aumentó la demanda de vivienda hasta la década de 1990, pero apenas ha contribuido desde entonces.

Lo mismo ocurre en Europa, donde el tamaño del hogar (en personas por hogar) es aún menor:

¿Llegaremos a un mundo con una persona por hogar? Tal vez. Pero basándonos en la tendencia de las últimas décadas, parece que esta tendencia ya está muerta. ¿Por qué? Porque su principal impulsor es el tamaño de la familia:

Y las familias no pueden ser mucho más pequeñas que una pareja y medio hijo.

4. Casas más grandes

A medida que el tamaño de las familias se reducía, el tamaño de las casas crecía.

Así llegamos a las casas con una habitación por niño, viniendo de un mundo donde amontonábamos a muchas personas en una habitación.

Esta tendencia parece ser cierta en otros países ricos.

Dado que Europa y Japón tienen hogares mucho más pequeños que Estados Unidos, es posible que esta tendencia todavía tenga espacio para crecer en esos lugares.Pero cuanto más crecen, menos valioso es cada nuevo metro cuadrado. Sí, cada persona puede tener una habitación y un despacho, pero en algún momento tiene suficientes habitaciones vacías y no quiere más. Esta tendencia se detendrá. Y hasta entonces, irá desacelerando.

En otras palabras: Durante las últimas décadas, ha habido:

• Más gente
• Que quiere mudarse a las ciudades
• Que cada vez más quieren vivir solos
• En casas más grandes

Estas tendencias significaron que ha habido un enorme aumento en la demanda de terrenos para viviendas desde 1950. Pero ahora todas estas tendencias se están deteniendo o invirtiendo.

Si bien la demanda creció, la oferta no siguió el ritmo.

Suministro

Un inconveniente de las casas es que ocupan volumen. Como resultado, sólo puede aumentar su oferta de viviendas creciendo horizontal o verticalmente.

1. La oferta horizontal y la constante de Marchetti

En Cómo las tecnologías del transporte dan forma a las ciudades, expliqué cómo el principal impulsor del tamaño de las ciudades son las tecnologías del transporte. Es fácil entender por qué a la gente no le gusta viajar más de 30 minutos (la constante de Marchetti). Cuando las nuevas tecnologías de transporte aceleran los desplazamientos, la huella de la ciudad puede aumentar.

Como tal, el tamaño de la ciudad estuvo limitado durante miles de años. Hasta que llegó el tren, y luego los tranvías, las bicicletas y finalmente los coches.

Cuando la velocidad promedio en un viaje diario pasa de 5 km/h caminando a 50 km/h en automóvil, puedes viajar 10 veces más lejos en 30 minutos, y el borde de una ciudad se aleja 10 veces más.

Pero el terreno disponible aumenta al cuadrado, ¡lo que hace que la ciudad sea 100 veces más grande!

El resultado es que el automóvil aumentó la oferta de terreno para vivienda entre 10 y 100 veces en comparación con caminar.

Pero eso sólo es útil si tienes un coche. La propiedad de automóviles ha aumentado dramáticamente en los últimos 70 años:

En Estados Unidos han llegado a la saturación: hay alrededor de dos automóviles por hogar.Ese número no ha aumentado desde finales de los años 1980.

Esto significa que casi todos los hogares pueden tener un automóvil, casi todos pueden ir al trabajo en automóvil y la propiedad de un automóvil no limita el tamaño de la ciudad.

En consecuencia, en las últimas décadas, las ciudades dejaron de crecer horizontalmente: habían crecido dramáticamente en las décadas de 1950 y 2000 junto con la propiedad de automóviles, hasta que dejó de ser un factor limitante. Los límites de las ciudades eran el factor limitante.

Probablemente puedas tener una idea de ello en tu vida diaria. ¿Cuándo crecieron más los suburbios de tu ciudad? Probablemente entre 1950 y 2000. Después de eso, los nuevos suburbios estaban cada vez más lejos del centro de la ciudad y eran menos atractivos. Esto limitó la oferta de vivienda, lo que hizo subir los precios.

Pero esta tendencia está llegando a su fin, porque el trabajo remoto ha reducido el tiempo de viaje a cero, por lo que el tamaño potencial de las ciudades es infinito.

Trabajo remoto

Si el coche puede permitir a la gente vivir a decenas de kilómetros del centro de la ciudad porque pueden viajar a 30-50 km por hora, ¿qué pasa cuando pueden viajar a 300,000 km por segundo? Esa es la velocidad de la luz, que es básicamente la velocidad de tu videollamada. Cuando trabajas de forma remota, ya no estás limitado por la constante de Marchetti. Como máximo, estás un poco limitado por la zona horaria.

Mientras que Marchetti limitaba el tamaño a unas pocas decenas de kilómetros alrededor del centro de una ciudad para ir a trabajar, ahora el límite es mundial. No es necesario trasladarse aSilicon Valley para trabajar para Google. Puedes trabajar desde la Patagonia.

La gente no podía trabajar de forma remota hasta hace muy poco. Ahora pueden obtener electricidad e Internet desde prácticamente cualquier lugar:

Con Starlink, ahora puede obtener Internet económico desde prácticamente cualquier parte del mundo, y los paneles solares son cada vez más baratos.

Mucha gente se irá a vivir a zonas rurales y semiurbanas, donde los precios son más bajos y la seguridad y la calidad de vida son mayores. El mundo entero es ahora una oferta potencial de vivienda. ¿Cómo crees que afectará esto a los precios de la vivienda a largo plazo?

2. Suministro vertical y autopistas aéreas

Al mismo tiempo que la tecnología del transporte aumentaba la oferta horizontalmente, otro tipo de tecnología aumentaba la oferta verticalmente: la construcción y los ascensores.

Hasta el siglo XIX, los edificios tenían como máximo seis pisos de altura porque los más altos se derrumbaban por su propio peso. Pero las estructuras de acero y el hormigón armado cambiaron eso, permitiendo técnicamente que los edificios crecieran más.

El Home Insurance Building de Chicago es considerado el primer rascacielos del mundo, terminado en 1885, con ascensores para llegar a sus 12 pisos. Sin embargo, no fue el primer edificio en utilizar ascensores. Esto había sido introducido 30 años antes en Nueva York, por el inventor del moderno ascensor de seguridad, Elisha Otis, utilizando una máquina de vapor.

Una cosa es hacerlos posibles y otra cosa es hacerlos agradables. En el pasado, los pisos más altos eran para los pobres porque nadie quería subir seis tramos de escaleras.El ascensor, inventado a finales del siglo XX, cambió eso. Permitió a las personas llegar fácilmente a cualquier piso. Junto con la llegada de la electricidad y cosas como bombas de agua para el acceso al agua en los pisos altos, los ascensores no solo hicieron posibles los pisos más altos; los hicieron mejores. Esto tiene sólo 100 años.

A medida que los rascacielos llenaban el horizonte, las viviendas de la gente ascendían a las alturas, y esta nueva oferta mantuvo los precios controlados en la primera mitad del siglo XX.

Entonces, dejamos de construir.